はじめに
イニシア亀有が大規模修繕工事を行う時期に来ました。
予定では2023年のGWまでで完了予定です。
この大規模修繕工事は、国土交通省のガイドラインに沿って12年周期での工事計画をしておりましたが、ガイドラインが2021年10月に改訂され12～15年周期を推奨と変わりました。また、野村不動産や東急グループなど大手不動産会社などは、18年周期の大規模修繕工事まで延ばすようになってきました。
※工事を延ばすとは、工事時期を後ろにしていくのではなく、その期間延ばせるように工法・材料・メンテナンスを行う事です。新築時の工法や使った材料では12年でも限界です。
イニシア亀有も15～18年周期で修繕計画を考えており、今回工事業者に15年以上持つ工事で見積もりのお願いをしました。
見積りのため確定金額ではないです。最終的に業者が決まりましたら、そこから不要なものや加えてほしいものなどを話して最終金額が確定後に総会で決議します。
ここまでの経緯
イニシア亀有の修繕委員会で全11社の現場調査に立ち会い、見積もりをお願いしました。集まった見積から半分の6社に絞り、再見積もり(耐用年数を15～20年)でお願いし選定した結果選ばれた２社で説明会を行いました。
※補足ですが、11社の金額は3千万円～6千万円と倍額の違いがありました。工事内容の違いではなく高いだけでした。
長期修繕計画上の大規模修繕工事の予算は3,600万円です。ですがこの金額は12年の耐用年数で行う工事の金額です。今回は15年以上(20年目標)の工事なので金額は大幅に高くなります。
東京の一回目の大規模修繕工事の相場は１世帯100万円です。ですがこれはマンションの規模で異なり、100戸のマンションであれば１世帯80万円ほどです。10戸のマンションでは1世帯200万円を超えます。
選定方法
議決権の総数で多数決で決めます。今回は、イニシア亀有の理事長の1001号室の菊池が、見積り会社の株式会社髙橋工業で働いているため議決権には参加しません。
選定は、見積もりに参加した会社(1～4)か理事会に委任する(5)から選んで頂きます。
- ㈱髙橋工業で長尺シートを交換プラン
- ㈱髙橋工業で長尺シートを交換しないプラン
- ㈱エーファイブで長尺シートを交換プラン
- ㈱エーファイブで長尺シートを交換しないプラン
- 理事会の判断に委任する
上記の五択になります。
検討事項
廊下・階段・バルコニーの長尺シートを交換するかしないかで見積もりが分かれます。
この長尺シートの耐用年数はメーカー発表では10年ほどです。実際は使い方次第ですが15年・20年持ってしまいますが、使用頻度(重たいものを台車で運ぶなど)で劣化が変わります。効果は防水効果があります。皆様のお風呂場の脱衣所のも長尺シートです。脱衣所ですと日光に直接当たらないのと、台車など重い物も使わないのでもう少し持ちますが耐用年数はもう過ぎてます。このシートの交換の有無で分かれます。例えば、バルコニーだけ変えたい、廊下だけ変えたいなど、部分的な交換の場合は長尺シート交換有りを選んでください。後で話し合いをして範囲を決めたいです。
業者の紹介
午前に㈱髙橋工業、午後に㈱エーファイブが説明会を実施しました。そのため、ここでの入力順番は説明順にします。スマホ画面では１社の縦並びですが、PC画面では２社が横並びで表示されてます。
午前・業者
会社名：株式会社髙橋工業
住所：東京都墨田区押上1-45-1
設立：2010年5月
代表：髙橋 力
資本金：1,000万円
従業員数：13名(ｶﾌｪｽﾀｯﾌ３名含む)
昨年売上：4.2億円
HP：https://www.takahashi-bousui.com/
工事金額
長尺シート交換無し
32,186,000円(税込)
長尺シート交換有り
36,916,000円(税込)
保証・保険
保証
屋上防水：10年
バルコニー防水：10年
ウレタン防水：10年
長尺シート：5年
外壁塗装：10年
鉄部塗装：2年
シーリング：5年
下地補修：2年
瑕疵保険
外壁：5年
屋上・バルコニー:10年
動画説明
提案資料・見積
工事中案内(洗濯物等)
PASS付きの専用WEBぺージ仮設
WEBページと同内容を掲示案内
※サンプルページ※
午後・業者
会社名：株式会社エーファイブ
住所：東京都墨田区本所3-14-7
設立：2003年8月
代表：木村 廉三
資本金：5,000万円
従業員数：15名(パート含む)
昨年売上：2.6億円
HP：https://www.afive.co.jp/
工事金額
長尺シート交換無し
34,760,000円(税込)
長尺シート交換有り
37,840,000円(税込)
保証・保険
保証
屋上防水：10年
バルコニー防水：10年
その他防水：5年
外壁塗装：10年
鉄部塗装：2年
シーリング：5年
下地補修：5年
天井塗装：2年
瑕疵保険
外壁・屋上・バルコニー：5年
※屋上防水の保証10年は、5年おきにトップコート(VTコート)の塗り替えが必要。約40万円
動画説明
提案資料・見積
工事中案内(洗濯物等)
掲示案内
投票方法
投票用書類を準備して後日ポスティングをします。その後は期日までに投票を済ませてください。
最後に
工事説明の際に冒頭でこのマンションの長期修繕計画・修繕積立金がどこまで足りそうか？などを話しました。このマンションの資産価値や今後を真剣に考えたメンバーで今の理事会(修繕委員会)は運営されてます。管理会社任せの工事や運営では今の分譲マンションは終わります。業者選定においても、しっかりした工事ができるか？アフターサービスは？など、今後に大事になるのでお手数ではありますが動画をチェックし、資料に目を通すなどお時間を頂ければ幸いです。質問がありましたら是非イニシア亀有のLINEまでご連絡ください。
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